Definitionen bzw. Abgrenzungen zur (Einzelhandels-) Verkaufsfläche werden in unterschiedlichem Kontext verwendet, so

im Rahmen von volkswirtschaftlichen Statistiken, um den Umfang des Einzelhandels in einem Land oder einzelnen Regionen angeben zu können,
als Basis für die Berechnung von Kennzahlen im innerbetrieblichen Controlling, insbesondere für die Ermittlung der häufig verwendeten Kennziffer »Umsatz pro m² Verkaufsfläche«,
stellenweise werden in Mietverträgen auch Angaben zur vermieteten Verkaufsfläche gemacht,
Investoren und Entwickler möchten in ihren Verhandlungen mit Architekten wissen, wie groß die verfügbare Verkaufsfläche in einem Objekt ist,
in Genehmigungsverfahren zur Etablierung von Einzelhandelsgeschäften muss im Regelfall die Verkaufsfläche des Objektes angegeben werden.

Insbesondere um bei den letztgenannten Genehmigungsverfahren eine transparente und einheitliche Vorgehensweise zu gewährleisten, hat die gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. eine Richtlinie zur Abgrenzung der Verkaufsfläche entwickelt.(1) Mit ihr soll auch eindeutig überprüft werden können, ob ein Einzelhandelsbetrieb eine Verkaufsfläche von 800 m² überschreitet, also jene Grenze, ab der nach einem Urteil des BVerwG ein Einzelhandelsbetrieb als großflächig (Großflächigkeit des Einzelhandels) anzusehen ist.(2) Die Verkaufsfläche ist generell ein zentrales Beurteilungskriterium für die möglichen städtebaulichen und raumordnerischen Wirkungen von Einzelhandelsbetrieben.(3)

Grundzüge der gif-Richtlinie zur Verkaufsfläche (MF/V)
Mit der gif-Richtlinie zur Verkaufsfläche wird dieser Begriff erstmals systematisch in die unterschiedlichen Flächenbegriffe der BauNVO, der DIN 277, der Rechtsprechung sowie der gif- Richtlinie zur Mietfläche (MF/G) eingeordnet. Dabei wurden auch offene Detailfragen abschließend geklärt. In der Richtlinie der gif wird zunächst unterschieden, ob sich die Verkaufsfläche innerhalb oder außerhalb von Gebäuden befindet.

Bei der Einrichtung von Verkaufsflächen innerhalb und außerhalb von Gebäuden sind Vorschriften zur baulichen Nutzung von Bauflächen zu beachten (Öffentliches Baurecht). So wird etwa in § 11 BauNVO geregelt, dass Einzelhandelsbetriebe als grossflächig anzusehen sind, wenn die von ihnen in Anspruch genommene Geschossfläche 1200 m² überschreitet; dieser aus dem Bauplanungsrecht übernommene Begriff ist zu dem Begriff  »Verkaufsfläche« in geeigneter Weise in Beziehung zu setzen.

a) Verkaufsfläche in Gebäuden: Die MF/V verwendet zur näheren Abgrenzung der Verkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben jene Grundflächenarten, wie sie in DIN 277 näher festgelegt werden. Ausgangspunkt ist die dort verwendete Brutto-Grundfläche (BGF), die nach DIN 277 in die Konstruktions- und die Netto-Grundfläche aufgeteilt wird; letztere setzt sich aus der Nutz-, Verkehrs- und der Technischen Funktionsfläche zusammen. gif teilt die Brutto-Grundfläche in »Keine Verkaufsfläche nach gif – MF/V-0« und in »Verkaufsfläche nach gif – MF/V«. Nach der Subtraktionsmethode gehören alle Flächen der Brutto-Grundfläche zur Verkaufsfläche, die nicht der MF/V-0 zugerechnet werden; die Grundfläche einer Geschäftsflächentrennwand wird, soweit sie nicht im Vorhinein schon zu MF/V-0 gehört, je zur Hälfte den Anliegern zugeordnet. So hat die gif in der MF/V ein Verkaufsflächenschema entwickelt, dem zu entnehmen ist, welche einzelnen Flächen aus der Gruppe Nutzfläche, Verkehrsfläche und Konstruktionsfläche der Verkaufsfläche zuzurechnen ist.

b) Verkaufsfläche außerhalb von Gebäuden: Die MF/V zählt hier zur Verkaufsfläche jene überdeckten und nicht-überdeckten Flächen außerhalb der Brutto-Grundfläche, von denen aus Verkäufe oder verkaufsbegleitende Maßnahmen getätigt werden.

Nach der gif-Richtlinie werden die Verkaufsflächen innerhalb und außerhalb der BGF noch einmal danach unterschieden, ob sie überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen sind oder ob das nicht der Fall ist. So ergeben sich fünf Teilflächen, für die Gewichtungsfaktoren angegeben werden, um zu einer rechnerischen Gesamt-Verkaufsfläche zu gelangen (siehe hierzu auch die nachfolgende Abbildung):

a) Innerhalb der BGF, überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen = wird zu 100 % der Verkaufsfläche zugerechnet,
b) Innerhalb der BGF, überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen = 50 %,
c) Innerhalb der BGF, nicht überdeckt = 25 %,
d) Außerhalb der BGF, überdeckt = 50 %,
e) Außerhalb der BGF, nicht überdeckt = 25 %.

 

 

Regelungen zur Verkaufsfläche außerhalb der gif-Richtlinie
Hinweise auf die Abgrenzung der Verkaufsfläche finden sich außerdem

in den Einzelhandelserlassen einzelner Bundesländer (z.B. Einzelhandelserlass NRW (4)),
in der Rechtsprechung des BVerwG (5) und
in der handelsbetrieblichen Literatur (6).

In diesen Beiträgen wird teilweise versucht, ein allgemeines Kriterium zu formulieren, nach dem eine bestimmte Fläche als Verkaufsfläche anzusehen ist, teilweise wird die Zuordnung einzelner Flächen thematisiert. So wird bei der Berechnung der Verkaufsflächen auf die dem Kunden zugängliche Fläche abgestellt. Hierzu gehören auch Gänge, Treppen, Kassenzonen in den Verkaufsräumen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände und Freiverkaufsflächen, soweit sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden. Zur Verkaufsfläche werden auch diejenigen Bereiche gezählt, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (Käse-, Fleisch- und Wursttheke etc.) und in dem das Personal die Ware zerkleinert, abwiegt und abpackt. Gleiches gilt für Schaufenster. Auch die Flächen des Windfangs und des Kassenvorraums (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgung des Verpackungsmaterials) werden nicht aus der Verkaufsfläche heraus gerechnet, weil auch sie die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit des Betriebs prägen. Davon zu unterscheiden sind diejenigen Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung (Portionierung etc.) erfolgt sowie die (reinen) Lagerflächen.(7)

Auch die Fläche der Pfandrücknahme wird der Verkaufsfläche zugerechnet. Allerdings ist hierbei auf die Zugänglichkeit für den Kunden zu achten. Werden innerhalb des Kassenvorraums Automaten aufgestellt, welche das Leergut in einen für den Kunden nicht zugänglichen Lagerraum befördern, ist der Lagerraum nicht auf die Verkaufsfläche anzurechnen, da er für den Kunden nicht zugänglich ist. Ähnlich verhält es sich mit Anlagen, die außerhalb des Gebäudes angebracht werden. Ist der Pfandrücknahmeautomat in einem Windfang untergebracht und das Lager befindet sich dahinter, ist der Windfang auf die Verkaufsfläche anzurechnen, da er für den Kundenzugänglich ist, das Lager jedoch nicht.

Der Bereich zum Abstellen der Einkaufswagen wird verschiedentlich der Verkaufsfläche zugerechnet, da diese Bereiche in unmittelbaren Zusammenhang mit dem Verkaufsvorgang stehen, für die Kunden zugänglich und im Hinblick auf die Attraktivität des Einzelhandelsbetriebes von Bedeutung sind. Die Verlagerung derartiger Flächen aus dem Gebäude lässt ihre Eigenschaft als Verkaufsfläche nicht entfallen.

Die Ausführungen machen deutlich, dass es gewisse Abweichungen zwischen den vorwiegend in der Rechtsprechung entwickelten Regeln und der gif-Richtlinie gibt.

Unterschiede zum angelsächsischen Sprachraum
Der Begriff der Verkaufsfläche ist nicht gleich zusetzen, mit den im angelsächsischen Bereich (8) verwendeten Begriffen, wie insbesondere dem GLA (gross leasable area) oder verwandten Begriffen wie GEA (Gross External Area), GIA (Gross Internal Area), NIA (Net Internal Area).

Der Begriff der Gross Leasable Area (GLA) ist mit dem auch im deutschsprachigen Bereich verwendeten Begriff der Mietfläche (verschiedentlich auch: Bruttomietfläche) identisch und bezeichnet die zur exklusiven Nutzung und Belegung durch den Mieter vorgesehene Gesamtgeschoßfläche, einschließlich Unter-, Zwischen- und Obergeschosse, ausgedrückt in Quadratfuß bzw. Quadratmeter und gemessen von der Mittellinie der Ladenabtrennung und von der Außenseite der Fassade. Da sich die GLA ohne Weiteres für die Bewertung eignet und üblicherweise in den  Mietverträgen dokumentiert ist, wird sie z.B. von Investoren und Betreibern von Shoppingcentern sowie von deren Organisationen – z. B. International Council of Shopping Centers (ICSC) – als Standard für statistische Vergleiche genutzt.(9)