Factory-Outlet-Center (auch Hersteller-Direktverkaufszentrum, Designer-Outlet-Center oder Outlet- Center genannt) stellen eine besondere Form eines Einkaufszentrums (Shopping-Centers) dar. Es handelt sich um eine Agglomeration vieler Ladeneinheiten innerhalb eines einheitlich geplanten Gebäudekomplexes oder einer räumlich zusammenhängenden Anlage, in der insbesondere von Herstellern, aber auch vertikal integrierten Einzelhändlern unter Umgehung des institutionellen Einzelhandels Waren an Endverbraucher abgesetzt werden. Alle Waren werden mit einem Preisabschlag von mindestens 25% verkauft, wobei v.a. direkt an der Ware eine doppelte Preisauszeichnung (High Street Price / Outlet Price) erfolgt. Die Koordination, Organisation und das Marketing erfolgen durch ein Centermanagement.

FOC unterscheiden sich von Fabrikverkäufen (Fabrikladen) durch die räumliche Trennung von Produktion und Verkauf. Als Standorte werden meist verkehrlich gut zu erreichende Standortlagen angestrebt, welche ein ausreichendes ebenerdiges Flächenangebot (Verkaufsflächen, Parkierung) ermöglichen.

Das Warenangebot besteht meist aus Markenartikeln und entstammt überwiegend höheren Preislagen. Es umfasst dabei B-Ware, Überproduktion, Retouren, Vorsaison-Ware und Produktmuster. Häufig vertretene Warengruppen sind Bekleidung, Sportartikel, Lederwaren, Haushaltswaren und Schuhe. Das Sortiment der einzelnen Outlet Stores ist meist weder besonders tief noch besonders breit und spiegelt damit nicht die gesamte Produktpalette des jeweiligen Herstellers wider. Diese Markenartikel werden mit z.T. hohen Preisabschlägen gegenüber dem üblichen Ladenpreis bzw. der ursprünglichen unverbindlichen Preisempfehlung des Herstellers angeboten. Die Werbung hebt neben der Markenqualität v.a. auf die Höhe der Preisnachlässe ab.

Konzeptionell können anhand der baulichen Struktur drei Typen von FOC unterschieden werden:

Das »Village-Center« orientiert sich am Stil einer gewachsenen Einkaufsstraße, wobei die Outlet Stores ausschließlich ebenerdig und beidseitig entlang einer offenen Fußgängerzone untergebracht sind und meist regionaltypische (z.T. auch historisierende oder »disneyfizierende«) Architekturelemente aufgenommen werden. Parkierungsangebote finden sich unmittelbar außerhalb des Village-Center.
Das »Strip-Center« besteht aus Outlet Stores, welche ausschließlich ebenerdig um einen in der Mitte gelegenen Parkplatz angeordnet sind. Auch hier werden in der Gestaltung häufig regionaltypische Architekturelemente aufgenommen.
Das »Mall-Center« ist in der baulichen Struktur einem geschlossenen Einkaufszentrum vergleichbar, wobei hier auch eine mehrgeschossige Anordnung der Verkaufsebenen erfolgen kann.

Während in den USA und vielen europäischen Ländern FOC bereits weit verbreitet sind, sind in Deutschland noch vergleichsweise wenige FOC realisiert worden. Schwierigkeiten bei der Genehmigung resultieren aus raumplanerischen Bedenken, dass FOC den Geschäftslagen der innerstädtischen Zentren schaden und zu einer Verödung dieser beitragen. Ein starker Kaufkraftabfluss zu Lasten des innerstädtischen Einzelhandels wird befürchtet.

In Übersichten zu den nationalen und internationalen Märkten für FOC wird von den Instituten zwar meist die o.g. Definition verwendet, jedoch eine z.T. unterschiedliche Flächenabgrenzung zugrunde gelegt. So erfasst z.B. die ecostra GmbH FOC ab einer Verkaufsfläche von 5.000 m², während das
Institut für Gewerbezentren hier einen Flächenwert von 4.000 m² Verkaufsfläche ansetzt. Insofern sind die Angaben der verschiedenen Quellen zur Ausstattung mit FOC-Flächen in verschiedenen Ländern nicht immer vergleichbar.

In Factory-Outlet-Centern können sich bis zu 150 einzelne Geschäfte von Herstellern befinden, die Gesamtverkaufsfläche liegt meist zwischen 10.000 m² und 20.000 m²; die flächengrößten FOC in Europa erreichen derzeit Dimensionierungen von bis zu 40.000 m² Verkaufsfläche. Die Einzugsgebiete können Räume mit bis zu 90 PKW-Fahrminuten – in Einzelfällen auch mehr – umfassen.

Beispiele:

Designer Outlet Center Parndorf (Österreich)
Wertheim Village (Deutschland)
Ingolstadt Village (Deutschland)
The Style Outlets Zweibrücken (Deutschland)
Cheshire Oaks Designer Outlet Center, Ellesmere Port (Vereinigtes Königreich)