Marktwerte für Erbbaurechte mit Gewerbebebauung

Neue Geschäftsmodelle, die eine Renaissance der Erbbaurechte versprechen, offene Fragen zur Wertermittlung vorhandener gewerblicher Erbbaurechte, die Entwicklung des Wertermittlungsrechts in Deutschland und die allgemeine Forderung, die unterschiedlichen Wertermittlungsverfahren zu harmonisieren, motivieren, sich mit dem Thema „mit Gewerbeobjekten bebaute Erbbaurechte“ zu befassen.

Gewerbeobjekte in diesem Sinne sind bauliche Anlagen für Nicht-Wohnnutzungen wie z. B. für Büro-, Handels-, Produktions- oder Lagernutzungen. Ihre Teilmärkte unterscheiden sich wesentlich von denen für Wohnnutzungen.

Die zur Ableitung von Daten für die Marktwertermittlung in Deutschland eingerichteten und mit weitgehenden Kompetenzen ausgestatteten Gutachterausschüsse haben mit guten Gründen bisher keine Marktanpassungsfaktoren oder Liegenschaftszinssätze für gewerbliche Erbbaurechte veröffentlicht; denn bisherige Datenlagen, Kooperationsmöglichkeiten, geringe Arbeitskapazitäten und vermutete Selbsthilfepotentiale der Wirtschaft führten zu anderen Prioritäten. Wie eine von den Gutachterausschüssen herausgegebene Empfehlung (s. Kap. 3.1.3) zeigt, wird nun nach der Fortentwicklung des Wertermittlungsrechts auch Handlungsbedarf zwischen den Gutachterausschüssen und mit der Wirtschaft gesehen. Auch wenn die Daten für die Wertermittlung vorlägen, wären Abweichungen zwischen dem Ableitungsverfahren und den bei der Wertermittlung angewandten Verfahren zu beachten (Prinzip der Einhaltung der Modellkonformität). Nach bisheriger Praxis legen viele Sachverständige wie auch die Gutachterausschüsse bei der Wertermittlung von Erbbaurechten weitgehend die Verfahren der Wertermittlungsrichtlinien (s. Kap. 3.1) zu Grunde.