Die Büroflächennachfrage der dreizehn von der gif analysierten Städte entwickelte sich im Jahresverlauf 2022 insgesamt weniger dynamisch als im Jahr 2021. Über alle Märkte (A- und B-Märkte) stieg das Vermarktungsvolumen um knapp 2% und lag zum Jahresende mit rund 3,8 Mio. qm nur etwa 70.000 qm höher als 2021. Insbesondere in den B-Märkten war 2022 wieder deutlich mehr Zurückhaltung spürbar (rd. 520.000 qm Umsatzvolumen, minus 17%), nur Hannover konnte die Umsätze deutlich steigern und wieder in Richtung der Vor-Corona-Jahre bringen (plus 30.000 qm bzw. 22% auf 165.000 qm). Bonn, Leipzig, Ludwigshafen und Mannheim verzeichneten 2022 im Vergleich zu einem jeweils starken Jahr 2021 deutliche Rückgänge zwischen 22 und 65%. An den A-Standorten legten die Umsätze insgesamt um knapp 6% zu (plus 175.000 qm). Stuttgart (plus 92%), Hamburg (plus 19%), München (plus 15%) und Köln (plus 2%) konnten Ergebnisse auf dem Niveau der Vorkrisenzeiten verbuchen.
Der Gesamtumsatz in den beobachteten dreizehn Städten liegt allerdings noch immer etwa knapp 15% unterhalb der Umsätze vor Ausbruch der Covid-19-Pandemie und angesichts der zusätzlichen Herausforderungen mit Blick auf steigende Zinsen, Energiepreise und Baukosten, die allgemeine Inflation und die weiterhin unsichere Sicherheitslage im Ukrainekrieg ist der zu Anfang letzten Jahres zurückgekehrte Optimismus eingetrübt. Zu diesem Ergebnis kommt die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. auf Basis der von ihren Mitgliedern moderierten Abstimmungsrunden mit den jeweils marktführenden Immobilienberatern.
Vor allem Großnutzer agieren weiterhin deutlich zurückhaltender als noch vor der Pandemie, in der Regel fiel die durchschnittliche Größe der gehandelten Büroflächen kleiner aus als in den Vorjahren. Gleichzeitig wurden im vergangenen Jahr rund 1,7 Mio. qm Bürofläche an den beobachteten Standorten fertiggestellt. Der Leerstand legte an den A-Standorten auf 4,8% (plus 0,2%-Punkte) zu, in den B-Standorten lag er 2022 stabil auf 4%. Allerdings ist die Entwicklung uneinheitlich, während in Berlin die Leerstandsquote bspw. um 0,8%-Punkte anstieg, reduzierte sie sich in München um etwa 0,7%-Punkte.
Für 2023 schätzen die Marktakteure das Fertigstellungsvolumen auf rund 2,3 Mio. qm – im Schnitt der letzten fünf Jahre kamen rund 1,5 Mio. qm jährlich auf den Markt. Da nach Einschätzung der lokalen Immobilienmarktrunden nur etwas über die Hälfte dieser Flächen vorvermietet ist, dürften die Leerstände zunächst weiter ansteigen. Angesichts des vermehrten Angebots an hochwertigen Büroflächen dürfte sich diese Entwicklung einerseits positiv auf die Umzugsbereitschaft von Unternehmen auswirken, andererseits steht zu befürchten, dass vermehrt nicht mehr zeitgemäße und ESG-konforme Bestandsflächen leer stehen.
Mit Blick auf die Mieten verblasst der Corona-Effekt bzw. ist kaum noch nachzuvollziehen. Vor dem Hintergrund der Ausgangssituation vor zwei bis drei Jahren mit teilweise sehr niedrigen Leerstände und der in den letzten zwei Jahren beschleunigten Nachfrage nach kleineren, aber hochwertigen Flächen kommt es zu teils deutlichen Mietpreissprüngen, die allgemeinen Kostensteigerungen tragen einen weiteren Teil bei. Die Spitzenmieten in den A-Städten legten 2022 im Mittel um ca. 12% zu. Die Stadt mit dem höchsten Mietpreiswachstum 2022 war Stuttgart, wo die Büro-Spitzenmiete um 32% stieg (plus 8 Euro auf 33€/qm). Die höchste Spitzenmiete wurde im abgelaufenen Jahr wieder in München erzielt (51,25 €/qm, plus 5%). Auch in den B-Städten stiegen die Spitzenmieten im Schnitt der Standorte um 5%. Hier konnten vor allem Leipzig (plus 6% auf 18€/qm) und Mannheim (plus 16% auf 22€/qm) zulegen.
Insgesamt verfestigt sich der Eindruck, dass das von Krisen geprägte Umfeld die Marktakteure sowohl auf der Angebots- als auch Nachfrageseite in ihren Entscheidungen im Jahr 2022 zwar deutlich tangiert, dies aber nicht zu einem Marktabschwung geführt hat. Die Umsätze zogen über das gesamte Jahr betrachtet insgesamt noch dynamischer als erwartet an, an manchem Standort wohl auch noch getrieben von Nachholeffekten aus den schwachen Vorjahren und der Erwartung noch höherer Kosten in den kommenden Monaten. Es bleibt abzuwarten, wie robust die Märkte im Jahr 2023 angesichts der vielfältigen Herausforderungen reagieren werden.
An der gif-Büromarkterhebung für das Jahr 2022, die nunmehr auf über 27 Jahre gemeinsamer und kollegialer Marktbeobachtung zurückblicken kann, haben an den dreizehn Standorten unter der neutralen Leitung der gif-ModeratorInnen rund 50 Unternehmen und Institutionen mit rund 100 VertreterInnen der Branche mitgewirkt. Unser Dank gilt den folgenden Unternehmen (in alphabetischer Reihenfolge):
Aengevelt Immobilien, AEW, Angermann, Anteon, Aptum GmbH, Art-Invest Real Estate, Aurelis Real Estate Service, Avison Young, blackolive advisors, BNP Paribas Real Estate, bulwiengesa AG, Büro Bornschein, Büro Fahnenstich, Capitell Grundbesitz, CBRE, Colliers, Comforta GmbH, Cushman & Wakefield, DekaBank, Delta Domizil, DENGLER ImmobilienConsulting, DIC Onsite, DIRINGER & SCHEIDEL Wohn- und Gewerbebau, Dr. Lübke & Kelber, E & G Real Estate, Engel & Völkers Commercial, FIH Fürst Immobilien, Greif & Contzen, Grossmann & Berger, hanova, Henschel Immobilien, imovo, JLL, Knight Frank, Metropolregion Rhein-Neckar, NAI apollo, Oliver und Holger Domscheit GbR, R.D. Limbach Immobilien KG, RENUM Immobilienvertrieb, RheinReal, RICH Immobilien, Savills, Sparkasse Hannover Gewerbeimmobilienvermittlung, Sparkassen Immobilien Heidelberg, Stadt Heidelberg, Stadt Mannheim, Strategpro Real Estate GmbH, VeInEn Immobilien, Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft Ludwigshafen a. Rh., Wirtschaftsförderung Stadt Bonn, Wirtschaftsförderung Stadt Düsseldorf, Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung Region Hannover
Die detaillierten Werte der Büromarkterhebung können kostenlos im gif-Onlineshop unter www.gif-ev.de abgerufen werden.
gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. wurde am 15. Oktober 1993 gegründet und hat heute rund 1.300 Mitglieder. Der gemeinnützige Verein strebt die Zusammenführung von Theorie und Praxis an und trägt zur Klärung wichtiger immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen sowie zur Verbesserung der Markttransparenz bei.
Kontakt:
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
Mosbacher Straße 9 | 65187 Wiesbaden
T 0611 / 23 68 10 70
info@gif-ev.de | www.gif-ev.de
Matthias Pink, Leiter der gif-Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research
Tel: +49 30 726 165 134, mpink@savills.de
Helge Scheunemann, Co-Leiter der gif-Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research
Tel: +49 40 350011 225, helge.scheunemann@eu.jll.com
Hilmar Engel, Koordinator gif-Büromarkterhebung
Tel: +49 5 11 616 23241, hilmar.engel@region-hannover.de
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