gif-Büromarkterhebung 2021 – Flächenumsätze erholen sich, Mieten bleiben weiterhin hoch

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Die Büromärkte der dreizehn von der gif analysierten Städte entwickelten sich im Jahresverlauf 2021 insgesamt deutlich besser als im ersten Coronajahr 2020. Über alle Märkte (A- und B-Märkte) stieg das Vermarktungsvolumen um gut 23% und lag zum Jahresende wieder bei rund 3,7 Mio. qm. Insbesondere in den B-Märkten war 2021 nichts mehr von einer Corona-Zurückhaltung spürbar (rd. 630.000 qm Umsatzvolumen, plus 15%), obwohl in Hannover die Umsätze deutlich hinter den Erwartungen der Marktteilnehmer zurückblieben (minus 10.000 qm bzw. 7% auf 135.000 qm). Deutliche Zuwächse in Bonn, Leipzig und Mannheim sorgten an den von der gif beobachteten B-Märkten dann aber doch für einen Umsatzrekord. An den A-Standorten legten die Umsätze im Mittel um 25% zu, vor allem in Köln (plus 51%), Hamburg (plus 41%) und Frankfurt (plus 36%).

Trotzdem liegen die Umsätze in Deutschlands Immobilien-Hochburgen noch immer etwa ein Fünftel unterhalb der Umsätze vor Ausbruch der Covid19-Pandemie. Zu diesem Ergebnis kommt die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. auf Basis der von ihren Mitgliedern moderierten Abstimmungsrunden mit den jeweils marktführenden Immobilienberatern.

Mag der Flächenumsatz im langfristigen Vergleich zwar noch unterdurchschnittlich sein, angesichts der doch vorhandenen Nachfragedynamik und den gut gefüllten Pipelines rechnen aber alle Marktakteure für das laufende Jahr mit einem weiteren Anstieg und damit einer fortschreitenden Erholung auch in den A-Städten. Es scheint sich der Eindruck zu bestätigen, dass die Auswirkungen der durch die Covid19-Pandemie ausgelösten Wirtschaftskrise und die damit einhergehenden Unsicherheiten in den letzten zwei Jahren vor allem auf den A-Märkten in den Flächenumsätzen und Mieten deutlich stärker wahrnehmbar waren als in den B-Städten.

Vor allem Großnutzer haben deutlich zurückhaltender angemietet als noch vor der Pandemie, in der Regel fiel die durchschnittliche Größe der gehandelten Büroflächen kleiner aus als in den Vorjahren. Gleichzeitig wurden im vergangenen Jahr rund 1,7 Mio. qm Bürofläche an den beobachteten Standorten fertiggestellt. Wohl auch deshalb stieg der Leerstand teils deutlich an, an den A-Standorten im Mittel auf 4,6% (plus 0,8%-Punkte), in den B-Standorten auf 4% (plus 0,2%-Punkte). In Bonn, Leipzig und Heidelberg gingen die Leerstände zurück bzw. verharrten auf niedrigem Niveau.

Verzögerte Anmietungsentscheidungen und geringere Flächenbedarfe dürften Gründe sein, dass manche Projektentwicklung noch keinen Ankermieter hat. Für 2022 schätzen die Marktakteure das Fertigstellungsvolumen auf rund 2,4 Mio. qm – im Schnitt der letzten fünf Jahre kamen rund 1,4 Mio. qm jährlich auf den Markt. Da nach Einschätzung der lokalen Immobilienmarktrunden rund die Hälfte dieser Flächen noch nicht vorvermietet ist, dürften die Leerstände zunächst weiter ansteigen. Angesichts des sehr guten Angebots an hochwertigen Büroflächen dürfte sich das vor allem auf die Vermietungsaktivitäten von älteren Bestandsobjekten auswirken.

Mit Blick auf die Mieten ist der Corona-Effekt schwieriger nachzuvollziehen. Vor dem Hintergrund der in den Jahren vor der Coronakrise teilweise sehr niedrigen Leerstände und der stärker werdenden Nachfrage nach hochwertigen Flächen kommt es trotz der anhaltenden Krisensituation in Wirtschaft und Gesellschaft anscheinend nicht zu Mietpreisrückgängen auf breiter Front, zumindest nicht bei den Nominalmieten. Die Spitzenmieten in den A-Städten legten im Mittel 2021 um ca. 3% zu. Die Stadt mit dem höchsten Mietpreiswachstum 2021 ist München, wo die Büro-Spitzenmiete um gut 11% stieg (plus 5 Euro auf 49€/qm) und damit Frankfurt (45,40 €/qm, minus 3%) an der Spitze ablöste. Auch in den B-Städten stiegen die Spitzenmieten im Schnitt der Standorte um 3 %. Hier konnten Bonn (plus 7,5% auf 21,50€/qm) und Hannover (plus 6% auf 18€/qm) zulegen. Im Grundsatz sprechen die Marktakteure von einer robusten und stabilen Seitwärtsentwicklung.

An der gif-Büromarkterhebung für das Jahr 2021, die nunmehr auf über 26 Jahre gemeinsamer und kollegialer Marktbeobachtung zurückblicken kann, haben an den dreizehn Standorten unter der neutralen Leitung der gif-Moderatorinnen rund 50 Unternehmen und Institutionen mit rund 100 Vertreterinnen der Branche mitgewirkt. Unser Dank gilt den folgenden Unternehmen (in alphabetischer Reihenfolge):

Aengevelt Immobilien, AEW, Angermann, Anteon, Aptum GmbH, Art-Invest Real Estate, Aurelis Real Estate Service, Avison Young, blackolive advisors, BNP Paribas Real Estate, BONACCURA GmbH, bulwiengesa AG, Büro Bornschein, Capitell Grundbesitz, CBRE, Colliers, Cushman & Wakefield, DekaBank, Delta Domizil, DIC Onsite, DIRINGER & SCHEIDEL Wohn- und Gewerbebau, E & G Real Estate, Engel & Völkers Commercial, FIH Fürst Immobilien, Greif & Contzen, Grossmann & Berger, hanova, Henschel Immobilien, imovo, JLL, Knight Frank, Metropolregion Rhein-Neckar, NAI apollo, Oliver und Holger Domscheit GbR, Profitlich & Co. Immobilien KG, R.D. Limbach Immobilien KG, RENUM Immobilienvertrieb, RheinReal, RICH Immobilien, Savills, Sparkasse Hannover Gewerbeimmobilienvermittlung, Sparkassen Immobilien Heidelberg, Stadt Heidelberg, Stadt Mannheim, Strategpro Real Estate GmbH, VeInEn Immobilien, Wirtschaftsentwicklungsgesellschaft Ludwigshafen a. Rh., Wirtschaftsförderung Stadt Bonn, Wirtschaftsförderung Stadt Düsseldorf, Wirtschafts- und Beschäftigungsförderung Region Hannover

Die detaillierten Werte der Büromarkterhebung können kostenlos im gif-Onlineshop unter www.gif-ev.de abgerufen werden.


Über die gif
Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. wurde am 15. Oktober 1993 gegründet und hat heute rund 1.300 Mitglieder. Der gemeinnützige Verein strebt die Zusammenführung von Theorie und Praxis an und trägt zur Klärung wichtiger immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen sowie zur Verbesserung der Markttransparenz bei.

Kontakt
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