Die Aussichten für die Büro-Immobilienmärkte bieten ein inhomogenes Bild. Mit einer Spitzenmiete von deutlich über 50 €/m² wird in München ein historischer Bestwert erreicht. Die optimistischen Prognosen aus dem Frühjahr bewahrheiten sich in der bayerischen Landeshauptstadt.
Auf den ersten Blick besonders widersprüchlich sind die Aussichten für Düsseldorf: einerseits wird aus der Entwicklung des letzten Jahres ein deutlicher Anstieg der Spitzenmiete abgeleitet, andererseits muss weiterhin mit einer ungünstigen Entwicklung des ohnehin relativ hohen Leerstands gerechnet werden.
Insgesamt zeigen die Daten der aktuellen Consensus-Umfrage von gif und CRES, dass der Abwärtstrend im Wesentlichen gestoppt werden konnte. Auch wenn von signifikant positiven Entwicklungen nur bei wenigen Daten gesprochen werden kann, so ist doch aus den Daten ablesbar, dass sich die Märkte stabilisiert haben.
Spitzenrenditen: Prognostizierte Stabilisierung vollzieht sich bis Ende 2024
Die weithin vorhergesagte Stabilisierung der Spitzenrenditen ist im laufenden Jahr offenbar Realität geworden, da die Spitzenrenditen nur noch in sehr geringem Umfang angestiegen oder unverändert geblieben sind. Nach der spürbaren Erhöhung der Spitzenrenditen in den zurückliegenden Jahren kann nun tatsächlich von einem – zumindest vorläufigen – Ende der Korrekturphase auf den Investmentmärkten ausgegangen werden. In Düsseldorf und München, wo die Ergebnisse des Jahres 2024 auf signifikante Mietanstiege hindeuten, sind daher bereits wieder steigende Kapitalwerte zu konstatieren. Die Spitzenrenditen konsolidieren sich somit deutlich unter 5 %, z.B. in München und Berlin bei circa 4,2 % bis 4,3 %. In Frankfurt werden zum Jahresende vermutlich rund 4,8 % auf dem „Kurszettel“ stehen und damit Investoren die attraktivsten Renditen bieten.
Für das Jahr 2025 zeigen sich die ersten zarten Aussichten auf eine Umkehr der Entwicklung. Von Renditeanstiegen wird an keinem der Top-5-Standorte mehr ausgegangen. Ein Teil der Prognostiker ist vorsichtig optimistisch und erwartet bereits wieder Renditerückgänge von bis zu 20 Basispunkten. Bei sehr optimistischer Betrachtung würde der Investmentmarkt Berlin wieder bei einer Spitzenrendite von 4,0 % ankommen.
Leerstände: Deutliche Anstiege nur noch in Düsseldorf und Berlin
Der Leerstand bleibt die Achillesferse des Berliner Marktes: die bis Ende 2025 zusammengefassten Prognosen ergeben einen Anstieg von knapp 2 Prozentpunkten, so dass eine Leerstandsquote über 7 % keine Überraschung mehr wäre.
Nicht in diesem Ausmaß, aber doch deutlich negativ sind auch die Vorhersagen für die anderen Top-5-Märkte. Zum Jahresende werden im Mittel Anstiege um jeweils 1 Prozentpunkt erwartet, was insbesondere in den Märkten Düsseldorf und Frankfurt die ohnehin angespannte Situation weiter verschlechtert. Rund 10 % der Büros werden in diesen beiden Städten zum Jahresende keinen Mieter haben, in Hamburg und München dürften es 5 % bzw. 6 % sein.
Für 2025 sehen in München, Hamburg und Frankfurt die Prognosen deutlich besser aus, auch wenn immer noch leichte Anstiege prognostiziert werden. Die Spannbreite der Prognosen ist in diesem Bereich relativ groß: so reichen sie beispielsweise in Frankfurt von einem minimalen Leerstandsrückgang bis zu einem weiteren Anstieg um 0,6 Prozentpunkte.
Noch größere Unsicherheit herrscht in Berlin, wo die Prognosen im Mittel (Median der Prognosen) bei einem Anstieg um 0,55 Prozentpunkten liegen, Einzelprognosen aber von einem Anstieg um mehr als 1,0 Prozentpunkte ausgehen. Die ungünstigsten Aussichten bestehen für Düsseldorf, wo ein großer Teil der Researcher einen weiteren Anstieg um rund einen Prozentpunkt erwartet (Median: +0,9 Prozentpunkte).
Spitzenmieten: Hohe Wachstumsprognosen für Düsseldorf – – Positive Prognosen für München und Frankfurt in 2025
Vor dem Hintergrund der geringen Dynamik des realwirtschaftlichen Umfelds sind die Prognosen für ein ausbleibendes Mietwachstum in Hamburg, Berlin und Frankfurt nicht überraschend. Für diese drei Märkte werden zwar keine Rückgänge, aber bestenfalls geringfügige Wachstumsraten vorhergesagt.
Düsseldorf und München haben im Hinblick auf die Mieten weiter eine Ausnahmestellung inne: hier wird erwartet, dass sie mit Anstiegen von +8 % (Düsseldorf) und +11 % (München) den Jahreswechsel feiern werden. Damit hat München die 50 €/m²-Grenze überschritten – ein Ergebnis, das in Deutschland noch nie auf breiter Front erreicht wurde.
Für das Jahr 2025 sind die Prognosen verhaltener: die Mehrheit der Researcher sieht in allen Top-5-Märkten Seitwärtsbewegungen oder ein geringes Wachstum von unter +2 % voraus.
Fazit
Es zeichnet sich ab, dass die bisherigen Prognosen für das zu Ende gehende Jahr in Erfüllung gehen.
Das Gesamtbild für 2024 und 2025 wird von Prognosen geprägt, die auf stabile Entwicklungen hindeuten.
Positiv überraschen Düsseldorf und München mit noch stärkeren Mietanstiegen, als sie bisher vorhergesagt wurden.
Lediglich die Leerstände werden sich weiter negativ entwickeln, so dass sich in diesem Bereich noch keine Trendumkehr abzeichnet.
Übersicht zu den prognostizierten Veränderungen im Vergleich zum jeweiligen Vorjahr
(jeweils Medianwerte aus allen eingereichten Prognosen; bps = Basispunkte)
Die Teilnehmer und Berichte der gif/CRES-Consensus-Büromarktprognosen können im Onlineshop der gif abgerufen werden: www.gif-ev.de/onlineshop.
Die Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research der gif und das Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) führen halbjährlich Umfragen zur Prognose für die Spitzenmiete, die Spitzenrendite und den Leerstand an den deutschen Top-5-Standorten durch. Die Umfrage wird seit 2010 durchgeführt und fand zum 21. Mal statt. An ihr beteiligen sich Research-Abteilungen deutscher und internationaler Immobilienunternehmen, u. a. Dienstleister, Bestandshalter und Kreditinstitute.
Ansprechpartner:
Prof. Dr. Jaroslaw Morawski, Jaroslaw.Morawski@th-ab.de
Prof. Dr. Felix Schindler MRICS, Schindler@steinbeis-cres.de
Prof. Dr. Ullrich Werling FRICS, Ullrich.Werling@ism-berlin.de
gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
Die Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. wurde am 15. Oktober 1993 gegründet und hat heute rund 1.300 aktive Mitglieder. Der gemeinnützige Verein strebt die Zusammenführung von Theorie und Praxis an und trägt zur Klärung wichtiger immobilienwirtschaftlicher Fragestellungen sowie zur Verbesserung der Markttransparenz bei. Präsidentin der gif ist Prof. Dr. Verena Rock.
Kontakt:
gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
Äppelallee 27 | 65203 Wiesbaden
T 0611 / 23 68 10 70
info@gif-ev.de | www.gif-ev.com
Diese Pressemitteilung ist zur Veröffentlichung freigegeben.
Im Rahmen des gif-Researchtages im renommierten Haus am Dom in Frankfurt am Main wurden am 28. November zum 30. Mal herausragende Forschungsleistungen im Bereich der Immobilienwirtschaft prämiert. Die Gesellschaft für
Die Aussichten für die Büro-Immobilienmärkte bieten ein inhomogenes Bild. Mit einer Spitzenmiete von deutlich über 50 €/m² wird in München ein historischer Bestwert erreicht. Die optimistischen Prognosen aus dem Frühjahr bewahrheiten
