Umsatzumverteilung

Umsatzumverteilung

Durch den Wettbewerb unter den Einzelhändlern kommt es in vielen Fällen zu einer Umsatzumverteilung. Solche Umsatzumverteilungen können z.B. durch die Attraktivitätssteigerung eines Händlers gegenüber seinen Wettbewerbern durch Werbeaktionen (kurzfristig), Renovierung, Konzeptumstellung oder aber auch durch ein verändertes Verbraucherverhalten auftreten. Den Umsatzzuwächsen bei einem Händler stehen ggf. Umsatzverluste bei anderen Händlern gegenüber. Gleichermaßen können auch Einkaufslagen (Fußgängerzonen, Stadtteilzentren, Einkaufszentren) gegenüber anderen Lagen an Umsatz verlieren oder gewinnen. Eine Umsatzumverteilung findet ebenso zwischen stationärem Einzelhandel und Internethandel (E-Commerce) statt.

Im Rahmen von Standortgutachten oder Einzelhandelsanalysen interessieren jene Umsatzumverteilungen, die durch ein neues Einzelhandelsprojekt oder die Verkaufsflächenerweiterung eines Einzelhandelsobjekts ausgelöst werden, weil sie bei der Bewertung eines neuen Vorhabens aus städtebaulicher Sicht (Auswirkungsanalyse) eine Rolle spielen. Durch sie werden die zuvor in einem geographischen Raum zu beobachtenden Kaufkraftströme mehr oder weniger stark verändert. Der Umsatz eines neuen bzw. erweiterten Einzelhandelsobjektes resultiert im Wesentlichen aus Umsätzen, welche vorher bei anderen bestehenden Betrieben als Umsatz gebunden waren (Erhöhungen der Konsumquote spielen im Regelfall eine untergeordnete Rolle). Die Umsatzherkunft setzt sich aus verschiedenen Quellen zusammen (vgl. auch Abbildung A-3), und zwar

aus Umsatzverlusten, die bestehende Anbieter im Ortszentrum oder in bestimmten zentralen Versorgungsbereichen erleiden,
aus Umsatzverlusten, die bestehende Anbieter in sonstigen integrierten Lagen (z.B. Wohngebieten) hinnehmen müssen,
aus Umsatzverlusten von bestehenden Anbietern in dezentralen Lagen.

Des Weiteren können sich Umsatzveränderungen daraus ergeben, dass

weniger Umsatz in das Umland abfließt und
aus dem Umland mehr Umsatz generiert wird.

Damit führt eine solche Veränderung der Kaufkraftströme zu einer Umsatzverlagerung von bestehenden Betrieben auf neu errichtete oder vergrößerte Betriebe. Der Umsatz wird je nach Maßnahme entsprechend mehr oder weniger stark »umverteilt« (Umsatzumverteilung, Umsatzverlagerung). Sofern sich bestehende Einzelhandelsbetriebe (auch gleicher Branchen) in der Nähe des Einzelhandelsprojektes befinden, muss sich die Umsatzumlenkung nicht zwingend zu deren Lasten auswirken. Die Umsatzumlenkung kann auch zu Lasten weiter entfernter Lagen gehen und für die benachbarten Betriebe zu Umsatzzuwächsen führen.

Anhand der Veränderung der Kaufkraftströme können dabei folgende Wirkungen unterschieden werden:

1. Umsatzumverteilung zulasten bestehender Anbieter im Betrachtungsraum
Es geht hierbei um jenen Teil des Planumsatzes eines Projektes, der dem bereits vorhandenen Einzelhandelsbesatz im Betrachtungsraum künftig entzogen wird. Dieser Effekt ändert die Kaufkraftbindung im Betrachtungsraum nicht, da lediglich Umsätze innerhalb dieses Raumes verlagert werden.

2. Reduzierung von Kaufkraftabflüssen im Betrachtungsraum
Hierbei wird auf jenen Teil des Planumsatzes eines Projektes abgestellt, welcher daraus resultiert, dass vorher stattfindende Kaufkraftabflüsse aus dem Betrachtungsraum ab dem Zeitpunkt des Markteintritts des Projektes durch ein damit verbessertes oder attraktiveres Angebot vor Ort gebunden werden (= Erhöhung der Kaufkraftbindungsquote im Betrachtungsraum). Die Erhöhung der Kaufkraftbindung führt zu einer Umsatzumverteilung zu Lasten betroffener Betrieben außerhalb des Betrachtungsraums, ggf. auch in anderen Vertriebskanälen (Online- bzw. Versandhandel).

3. Verstärkter Zufluss von außerhalb des Betrachtungsraums
Der Teil des Planumsatzes eines Projektes, der aus einer Erhöhung des Kaufkraftzuflusses aus räumlich nicht näher lokalisierten Gebieten außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes oder aus Sondereinflüssen (z.B. Touristen, Fernpendler) resultiert. Auch dieser Umsatzanteil führt zu einer Umsatzumverteilung bei betroffenen Betrieben, welche aber nicht näher lokalisierbar sind bzw. sich auf einen räumlich diffusen Bereich außerhalb des Einzugsgebietes verteilen.

Die Analyse dieser Komponenten liefert wichtige Hinweise für die zu erwartenden städtebaulichen und stadträumlichen Auswirkungen eines Projektes (s. auch die Ausführungen zu Kaufkraftstrom).

 

Quelle

Definitionen zur Einzelhandelsanalyse © gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., 01. Februar 2014, Überarbeitung der gif-Definition 2000