Der Begriff »Einkaufszentrum« (Shopping-Center, EKZ) wird in der Umgangs- und in der Fachsprache sehr unterschiedlich verwendet. Insbesondere ist auch zu beachten, dass er in der Immobilienwirtschaft und unter Einzelhandelsexperten anders verwendet wird, als dies im Baurecht üblich ist.

Umgangssprachlich wird unter einem Einkaufszentrum häufig eine Ansammlung räumlich benachbarter Geschäfte verstanden. Dieser Sprachgebrauch soll hier vermieden werden, indem stattdessen für solche Zentren der Begriff »Einzelhandelszentrum« verwendet wird (vgl. auch den Oberbegriff in Abbildung B-8). Einzelhandelszentren finden sich zunächst als eine im Zeitablauf gewachsene Ansammlung von Einzelhandels- und  Dienstleistungsbetrieben, die hier als Geschäftszentrum bezeichnet wird (vgl. den linken Teil in Abbildung B-9); hierbei ist vor allem an die innerstädtischen Zentren zu denken (Innenstadt, City, Stadtteilzentrum), aber auch an Fachmarkt- Agglomerationen, bei denen es sich um eine gewachsene Ansammlung von Fachmärkten handelt, ohne dass diese einem zentralen Management unterstehen. Des Weiteren gibt es eine als Einheit geplante und entwickelte Ansammlung von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, die von einem gemeinsamen Management geleitet und von den Konsumenten als zusammengehörig empfunden wird; sie werden in Abbildung B-8 als Zentren oder Center bezeichnet (vgl. den rechten Teil in der Abbildung). Die Eigentümer und Träger von solchen Zentren sind bestrebt, das äußere Erscheinungsbild (Corporate Design) und die Marketingstrategie (Marketing) durch ein zentrales Management (Center Management) zu gestalten, dem insbesondere folgende Aufgaben obliegen:

die Auswahl von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben für das Center, die interne Standortzuordnung,
die Marketingmaßnahmen (Marketing-Mix) für das gesamte Center (z.B. Gemeinschaftswerbung),
die Koordination von Gemeinschaftsaufgaben (Bewachung, Reinigung, Pflege der Außenanlagen) und Durchführung von gemeinsamen  Veranstaltungen im Center,
die Erleichterungen für den ruhenden und den fließenden Verkehr, so Parkleitsysteme, Kurzzeitparkplätze, Straßenentlastung vom Güterverkehr durch gebündelte Auslieferung.(1)

In der Abbildung werden zwei Formen von Zentren unterschieden, einerseits die sog. Einkaufszentren, die auch als Shopping-Center bezeichnet werden, und andererseits die Fachmarktzentren. Für Einkaufszentren gelten neben den bereits oben angeführten Merkmalen, die sich auf ein zentrales
Management beziehen, noch die in Abbildung B-9 angeführten Merkmale, so insbesondere dass beim Geschäftsbesatz der Schwerpunkt auf  kleinflächige Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe gelegt wird und dass besondere Maßnahmen zur Steigerung der Attraktivität und der Erlebnisqualität durchgeführt werden.

Als Einheit geplante Zentren bzw. Center finden sich in unterschiedlicher Form, wobei sich je nach Art der in ihm anzutreffenden Betriebe  Einkaufszentren bzw. Shopping-Center auf der einen Seite (vorwiegend mit Fachgeschäften, Kauf- und Warenhäusern, ausgerichtet auf den mittel- und langfristigen Bedarf, mit wesentlichen Gastronomiebestandteilen) und Fachmarktzentren (vorwiegend mit Fachmärkten, auch für den kurzfristigen Bedarf, relativ geringem Gastronomieanteil) auf der anderen Seite unterscheiden. In Abbildung B-9 wird auch darauf hingewiesen, dass daneben auch Mischformen von Shopping-Centern und Fachmarktzentren als sog. »hybride Center« anzutreffen sind. Unter dem Dach des Begriffes  »Einkaufszentrum« als Ansammlung einheitlich geplanter und/oder gemanagter Einzelhandelsbetriebe lassen sich verschiedene Formen ausmachen (vgl. auch Lademann 2011, S. 8 -10), so

die Shoppingmall (Mall),
Galerien und Passagen,
Fachmarktcenter (Fachmarktzentrum),
Urban-Entertainment-Center,
Factory-Outlet-Center,
Open-Air-Strip-Center (Einkaufszentren in nicht überdachter Bauweise),
Nahversorgungszentrum.

Diese Varianten von Einkaufszentren sind auf Unterschiede im Erscheinungsbild zurück zu führen. Dabei spielen Merkmale, wie Standortlage (integriert / nicht-integriert), Konzept, vermietbare Fläche (GLA), Typ des Magnetbetriebes, Größe/Fläche, Bauweise und andere eine Rolle. In USA sind u.a. die Begriffe Community Center, Neighborhood Center und Regional Center gebräuchlich.

Einkaufszentren finden sich in unterschiedlichen Standortlagen: Sie können in Innenstädten, in Wohn- , Gewerbe- oder Mischgebieten oder an sonstigen Standorten errichtet sein. Bei Einkaufszentren kann es sich um große überdachte Gebäudekomplexe, Passagen und Galerien oder um offene Ladenstraßen (oben als Open-Air-Strip-Center bezeichnet) handeln. Bei der Erweiterung von Wohnoder Gewerbegebieten bzw. bei  Stadtsanierungen werden Einkaufszentren als Teil eines Gesamtprojektes geschaffen. »Einheitlich geplante Einkaufszentren mit Schaffung eigener Frequenz und starker Autokundenorientierung an nicht innerstädtischen Standorten weisen eine breite Mischung von Einzelhandels- und  Dienstleistungsbetrieben (z.B. Gaststätten, Kreditinstitute, Reisebüros, Kinos) auf. Leitbetriebe (Magnetbetriebe) sind traditionell Warenhäuser, Kaufhäuser oder SBWarenhäuser (Selbstbedienungswarenhaus) wie auch große Fachgeschäfte und Fachmärkte; in neuerer Zeit wird die Funktion des Magnetbetriebs aber auch von anderen Geschäften übernommen. In gewachsenen Geschäftszentren werden Gemeinschaftsaufgaben zunehmend an die neuen Institutionen für Stadtmarketing und Stadtmanagement übertragen.«(1)

In Übersichten zu den nationalen und internationalen Märkten für Shopping-Center wird von den Instituten zwar meist die o.g. Definition verwendet, jedoch eine z.T. unterschiedliche Flächenabgrenzung zugrunde gelegt. So erfasst z.B. das EHI Retail Institute Shopping-Center erst ab einer Fläche von 10.000 m² GLA, Maklerhäuser (z.B. Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Cushman & Wakefield) verwenden als Untergrenze unterschiedliche Flächen zwischen 5.000 und 10.000 m² GLA. Insofern sind die Angaben der verschiedenen Quellen zur Ausstattung mit Shopping-Center- Flächen in verschiedenen Ländern nicht immer vergleichbar.

Rechtlich gesehen gilt es zu beachten, dass der Begriff »Einkaufszentren« auch in § 11 BauNVO verwendet wird. Demnach ist ein Einkaufszentrum im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO anzunehmen, wenn Einzelhandelsbetriebe verschiedener Art und Größe räumlich konzentriert werden und die einzelnen Betriebe aus Sicht des Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein räumliches Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden in Erscheinung treten. Eine »gemeinsame Werbung oder eine verbindende Sammelbezeichnung« ist keine zwingende Voraussetzung. »Einkaufszentren« sind nur in Kerngebieten und für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.(2) Gesetzlich ist keine Mindestgröße festgelegt. Die Rechtsprechung stellt maßgeblich darauf ab, ob die räumliche Zusammenfassung als Einkaufszentrum empfunden wird.(3) Danach kann in einer kleineren Gemeinde schon ein Komplex mit wenigen Einzelhandelsbetrieben in Kombination mit Dienstleistungsunternehmen ein Einkaufszentrum sein.(4)

Beispiele:

Phoenix Center (Hamburg)
Paunsdorf Center (Leipzig)
MyZeil (Frankfurt)
Main-Taunus-Zentrum (Sulzbach/Taunus)
Loop 5 (Weiterstadt)
Ruhr Park (Bochum)
Alexa (Berlin)