Alternative Bezeichnungen: WALT (Weighted average remaining lease term) und weitere

Beschreibung und Verwendung: Die DRMV zeigt an, wann im Durchschnitt Mietflächen zur Neuvermietung frei werden bzw. wie bald auslaufende Mietverträge zur Verlängerung anstehen. Dazu werden die Restlaufzeiten aller Mietverträge in einem Objekt mit den Nettomieteinnahmen multipliziert, aufsummiert und durch die aktuellen Nettomieteinnahmen dividiert. Restlaufzeit ist die Zeit vom Berechnungsstichtag bis zum Ende des Mietvertrags bzw. zur ersten (Sonder-)Kündigungsmöglichkeit. Bei unbefristeten Mietverträgen wird die Zeit bis zum nächsten gesetzlich oder vertraglich möglichen Kündigungstermin angesetzt.

Die DRMV drückt das Leerstandsrisiko eines Objekts aus. Je länger die DRMV, desto geringer ist das Risiko. Auf der anderen Seite kann eine lange Restlaufzeit z.B. die Chance mindern, durch Neuvermietungen von steigenden Marktmieten zu profitieren oder das Risiko erhöhen, notwendige Maßnahmen am Objekt verschieben zu müssen.

Varianten: Anstelle der Nettomieteinnahmen kann auch die Soll- bzw. potenzielle Miete verwendet werden; das ist insb. bei Objekten mit bedeutendem Leerstand ratsam.

Die DRMV kann auf Objekt- und Portfolioebene gemessen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass je nach Over-/Unterrent, Objektzustand, Markterwartungen etc. ein hoher oder niedriger Wert positiv ist, was eine Aggregation problematisch macht. Alternativ zur Mietanteilsgewichtung ist auch die Gewichtung nach Flächenanteil möglich, aber weniger sinnvoll. Bei Wohnungsmietverträgen, die i.d.R. unbefristet sind, wird die durchschnittliche Gesamtvertragslaufzeit des Portfolios berechnet, die jedoch keinen direkten Bezug zum Leerstandsrisiko hat.

Managementaufgabe: Die DRMV ist eine der am meisten verwendeten Risikokennzahlen in der Praxis. Sie wird vor allem zur Risikoidentifikation genutzt, aber auch für Investitionsrechnungen einschl. Szenarioanalysen. Da Leerstände große Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie haben, sollten Veränderungen der DRMV oder ein Unterschreiten eines bestimmten Schwellwerts dazu genutzt werden, die Struktur der Mietausläufe zu verbessern. Allgemein sollte die Kennzahl bei allen Entscheidungen mit Auswirkungen auf die Objekt- bzw. Portfolioerträge berücksichtigt werden.

Berechnung:

Parameter: RLZ = Restlaufzeit pro Mietvertrag bis Mietvertragsende oder erster Kündigungsoption
NME = Nettomieteinnahmen
t = Zeitpunkt der Berechnung der Kennzahl
RLZt, i · NMEt, i = Mietsumme des i-ten Mietvertrags von t bis Mietvertragsende
i = Laufindex des Mietvertrags (summiert wird für alle i von 1 bis n)

Einheit= Zeit (Tage, Monate, Jahre)